쿠시먼앤드웨이크필드 임차자문팀 남신구 이사

쿠시먼앤드웨이크필드 임차자문팀 남신구 이사는 2025년 서울 패션·뷰티 상권을 “회복의 해가 아니라, 상권의 승자와 패자가 본격적으로 갈리는 구조 재편의 출발점”으로 규정한다. 팬데믹 이후 누적돼 온 유동 변화와 소비 패턴 전환, 외국인 관광 수요의 재유입이 단순한 반등에 그치지 않고, 상권별 역할과 위계를 다시 써 내려가고 있다는 진단이다.

실제 시장에서는 성수·명동·강남을 중심으로 공실률, 유동인구, 외국인 소비라는 세 가지 핵심 지표가 동시에 움직이며 상권의 체력을 가르고 있다. 단순히 사람이 많이 모이는 곳과 매출이 나는 곳, 브랜드가 살아남는 곳이 더 이상 일치하지 않는 국면이다.

2026년을 앞둔 지금, 서울 패션·뷰티 상권은 ‘어디가 뜨는가’를 묻는 시장에서 벗어나, ‘어떤 상권이 구조적으로 지속 가능한가’를 검증받는 단계로 진입하고 있다. 서울 핵심 상권의 현재 좌표와 향후 방향에 대해 짚어봤다.

- 2025년 서울 핵심 패션 상권을 수치로 요약한다면.
“단일한 지표로 서울 상권 전체를 설명하기는 어렵다. 다만 실제 통계 수치와 시장 체감을 종합하면, 2025년 메인 상권의 대표 승자는 '성수'로 평가할 수 있다.

매출 기준으로는 명동·성수·홍대가 상위권을 형성했으며, 유동 인구는 강남·성수·홍대 순으로 강세를 보였다. 공실률은 성수·명동·한남 순으로 낮고, 임대료는 명동·성수·홍대가 가장 높은 수준을 유지하고 있다.

특히 성수는 낮은 공실률과 높은 브랜드 수요가 동시에 유지되는 상권으로, 단기 호황을 넘어 구조적으로 안정 단계에 진입한 모습이다.”

자료제공=쿠시먼앤드웨이크필드

-올해 임대료 상승률이 가장 높았던 상권과 공실이 가장 빠르게 개선된 상권은.
“임대료 상승이 가장 두드러진 상권은 성수, 도산, 한남이다. 2024년 4분기 대비 2025년 4분기 기준으로 보면, 상권과 위치에 따라 임대료는 20~30% 상승한 사례가 일반적이다. 일부 핵심 입지에서는 70% 이상 상승한 사례도 확인된다. 이는 단순한 임대료 인상이 아니라, 브랜드 수요가 집중되며 가격이 재평가되는 과정으로 해석된다.

공실률이 가장 빠르게 개선된 상권은 강남역이다. 강남역은 코로나 이후 회복 속도가 상대적으로 더뎠고, 한때 주요 상권 중 높은 공실률을 기록했던 지역이다. 그러나 2025년 들어 무신사 스토어, 올리브영, 시코르, 미니소, 룰루레몬 등 주요 브랜드들의 출점이 이어지며 공실이 빠르게 해소되고 있다. 대형 평수 확보가 가능하고 유동 인구가 풍부하다는 강점이 다시 부각된 결과다.”

- 외국인 소비 비중은 어디까지 올라왔으며, 단기 반등으로 봐야 하나.
“외국인 소비 비중은 이미 구조적으로 높아진 상태다. 상권·점포·업종별 편차는 크지만, 일부 핵심 상권에서는 외국인 소비 비중이 40~50% 수준까지 올라온 사례도 관찰된다.

특히 성수의 경우 2024년 12월 기준 외국인 방문객 수가 2019년 동월 대비 약 13.5배 증가하며, 외국인 소비의 성격 자체가 달라졌음을 보여준다. 과거 단체 관광 중심, 면세점 위주의 소비에서 벗어나 개별 관광객을 중심으로 로컬 상권에서 K-패션·K-뷰티·F&B를 경험하고 소비하는 구조로 이동했다. 이는 단기 반등이 아니라 중장기적인 구조 변화로 판단한다.”

명동상권
 
- 성수·명동 상권은 현재 과열 구간인가, 감내 가능한 구간인가.
“성수는 연무장길 메인 스트리트 기준 평당 3.5억~4억 원 수준에서도 임대 수익 구조가 성립하는 단계에 들어섰다. 월 매출 5억 원 이상, 일부는 10억 원 이상을 기록하는 매장도 다수 존재하며, 이들 브랜드는 월 임대료 1억~2억 원 수준을 감내하면서 플래그십 입지를 유지하고 있다. 공급 대비 수요가 여전히 많은 상권이다. 다만 최고 입지와 그렇지 않은 구간 간의 격차는 더 벌어질 가능성이 있다.

명동은 성수와 성격이 다르다. 관광객 트래픽이 구조적으로 안정적인 상권으로, 현재의 임대료 수준은 과열이라기보다 코로나 이전 정상 궤도로의 복귀에 가깝다. 올리브영을 중심으로 K-뷰티, K-패션, 최근에는 K-메디컬까지 더해지며 대형 상권으로서의 안정성이 강화되고 있다.”

성수 상권
- 대형 플래그십 출점 전략은 여전히 유효한가.
“과거처럼 브랜드를 론칭한 뒤 다점포를 빠르게 확장하는 전략은 더 이상 유효하지 않다. 현재 브랜드들은 온라인과 오프라인을 병행하되, 오프라인은 효과를 극대화할 수 있는 핵심 거점에 한정적으로 출점하고 있다.

이로 인해 오프라인 매장은 ‘많이 내는 전략’이 아니라 ‘더 크고, 더 잘 만들고, 더 브랜드다운 공간’으로 진화하고 있다. 대형 플래그십은 단순한 판매 공간이 아니라 브랜드 경험과 세계관을 보여주는 공간이며, 이러한 흐름은 2026년에도 이어질 가능성이 높다.”

브랜드 유형별 추천 상권

- 2026년 주목할 상권과 조정 가능성이 큰 상권은.
“성수, 한남, 북촌처럼 이미 명확한 캐릭터와 소비 목적을 가진 상권은 2026년에도 주목받을 가능성이 높다. 반면 정체성이 모호해졌거나 과거의 성공 공식을 반복하고 있는 상권은 조정 가능성을 함께 안고 있다.

최근 흐름을 보면 상권의 흥망은 임대료보다는 콘텐츠, 트래픽, 그리고 그 상권이 제공하는 경험의 차별성에 의해 결정된다.”

- 2026년 서울 주요 상권 임대료 흐름 전망은.
“전반적인 상승이나 하락보다는 상권과 라인별로 방향성이 갈리는 흐름이 우세할 것으로 본다. 이미 경쟁력이 검증된 핵심 라인은 강보합 또는 상승 압력이 남아 있고, 그렇지 않은 구간은 조정 가능성도 함께 존재한다.”

- 온라인·AI 확산은 오프라인 상권의 역할을 어떻게 바꾸고 있나.
“온라인과 AI가 발전할수록 오프라인의 역할은 줄어들기보다 오히려 더 명확해지고 있다. 온라인은 매출을 키우는 도구가 되었고, 오프라인은 브랜드를 신뢰하고 경험하는 공간이 되었다. 이 때문에 소수의 상징적인 플래그십 매장이 더욱 중요해지고 있으며, 상권의 양극화 역시 심화되고 있다.”

북촌상권

- 글로벌 투자자 시각에서 서울 상권은 아시아 주요 투자 시장 중 어디에 위치하나.
“글로벌 투자자 기준에서 아시아 주요 투자 시장은 일본, 호주, 한국으로 압축되고 있다. 과거 중국 비중이 컸던 시기와 달리 최근에는 한국에 대한 관심이 상대적으로 높아진 상황이다. 다만 해외 자본은 대형 자산 위주로 접근하는 경향이 강해, 국내에서는 실제 투자 집행이 가능한 자산 수가 제한적이라는 구조적 한계도 존재한다.”

- 2026년을 앞둔 패션·뷰티 브랜드에게 조언한다면.
“지금 반드시 잡아야 할 상권과 동시에 가장 무리해서는 안 되는 상권 모두 성수다. 성수는 이미지, 유동, 매출을 동시에 가져갈 수 있는 상권이지만, 브랜드 성격과 맞지 않는 경우에는 가장 위험한 선택지가 될 수도 있다. 상권 자체보다도, 상권을 충분히 이해하지 못한 채 흐름만 따라 들어가는 것이 가장 큰 리스크다.”
 
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